不动产纠纷

崔国荣律师:高凯、XX二审一案

来源:泉泽律师-http://www.quanzelvshi.com 时间:2019-05-27 15:03:19 关注:
山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁民终1980号
上诉人(原审被告):高凯,男,1973年8月9日出生,汉族,个体工商户,住山东省济南市历下区。
委托诉讼代理人:邢猛,山东秉乾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):XX,女,1963年5月28日出生,汉族,济南博洁经贸有限公司经理,住山东省济南市市中区。
委托诉讼代理人:崔国荣,山东泉泽律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):山东富而通置业有限公司,住所地山东省济南市历下区历山路142号C座南楼200室。
法定代表人:赵友亮,该公司总经理。
上诉人高凯因与被上诉人XX、山东富而通置业有限公司(以下简称富而通公司)案外人执行异议之诉一案,不服山东省济南市中级人民法院(2018)鲁01民初34号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后,依法组成合议庭,通过阅卷、法庭调查和询问当事人,对案件进行了审理。本案现已审理终结。
高凯上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或予以改判;2.一、二审案件诉讼费用全部由XX承担。事实和理由:1.高凯购买位于邹平县经济技术开发区××路北侧国际商贸城东南D座111号(房产证号00××20号),购房总款为528357元,建筑面积166.15平方米。合同签订后,于2007年10月27日向富而通公司支付了首付款268357元,剩余购房款于2008年1月23日起从中国银行邹平支行办理房屋抵押按揭贷款,并按时还款直至还清贷款。该合同为邹平县房管局备案合同,且高凯按照备案合同向中国银行邹平支行办理按揭贷款,合同签订时间以及办理按揭贷款并还款的时间均在涉案房屋被查封之前。一审法院否认房屋买卖合同的真实性没有理由,且与事实不符。2.富而通公司按照合同于2007年12月前向高凯交付房屋,房屋一直由高凯合法占有使用至今。一审法院否认高凯合法占有涉案房屋没有理由,且与事实不符。3.涉案房屋不能过户给高凯不是高凯的原因造成的。依据双方签订的房屋买卖合同,富而通公司应在交付房屋后180日内办理房产证书,高凯也曾多次催促富而通公司办理房屋权属证书,但后来得知富而通公司因税务问题无法开具不动产发票,房屋无法办理产权证书。虽然经富而通公司协商,邹平高新区税务所同意于2016年3月28日起可以不出具不动产发票办理房屋产权证书,但在该时间前,XX即己对高凯房屋进行查封至今,从而导致涉案房屋至今未办理产权证书至高凯名下。XX虽在庭审过程中提供邹平房管局产权档案,显示产权人为“山东富而通投资置业有限公司”,如情况属实,也是富而通公司侵犯高凯的权利造成的,富而通公司侵权的行为不影响本案中涉案房屋实际所有人为高凯的事实。不能因此而认定该房屋的权利人即为富而通公司。二、一审判决适用法律错误。对于涉案房产,高凯均已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,足以排除他人的强制执行。一审法院认定事实错误,因而适用法律错误。
XX辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。高凯的上诉理由不成立,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。一、原审判决认定事实清楚。1.XX与案外人刘国旗之间的通话录音,可以证明涉案房产的交易并非真正的房屋买卖,而是富而通公司为了套取银行贷款而借用高凯等40几个人的名义与其进行的虚假交易。2.高凯对据以提出执行异议的《商品房买卖合同》、《个人商业用房借款合同》等也未能进一步提交证据证明其真实性,及签订时间系在涉案房屋查封之前。3.高凯未提交有效证据证明涉案房产的交付日期,其提交的证据不能证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。4.高凯未提交有效的首付款交付证据,也未有充分有效的证据证明已付清全部房款。5.高凯不能证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。假设涉案《商品房买卖合同》为真实,根据合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付后180日内,办理房屋权属登记。涉案《商品房买卖合同》于2007年签订,且高凯早已开始偿还贷款,当时涉案房屋并不存在抵押情况,高凯没有要求富而通公司为其办理房屋过户手续,系高凯怠于行使自己的权利,高凯自身存在过错。富而通公司早在2007年已将涉案房屋出售,一直未按照合同约定为房屋买受人办理过户手续,却在房屋出售后多年以后,将房产证办理在自己公司名下,高凯却没有对此提出任何异议,与常理不符。二、原审判决适用法律正确。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定,高凯应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,高凯未能提出充分、有效的证据证明对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因此,一审判决认定涉案房产归富而通公司所有,并准许对涉案房产执行并无不当。
XX向一审法院起诉请求:1.认定涉案房产归富而通公司所有,准许对邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座111号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产执行;2.本案诉讼费用,由富而通公司、高凯承担。
一审法院认定事实:一审法院于2013年5月3日作出(2012)济民五初字第70号民事判决,判决富而通公司偿还XX借款本金2522.15万元及利息。富而通公司不服该判决提起上诉,山东高级人民法院于2014年4月25日作出(2014)鲁民一终字第9号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。判决生效后,XX申请执行,一审法院于2016年6月28日,作出(2015)济中执恢字第35号民事裁定和协助执行通知书,查封了富而通公司名下位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座111号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产。后高凯以案外人身份对上述执行标的提出书面异议,一审法院于2017年11月13日作出(2017)鲁01执异696号执行裁定书,裁定中止对邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座111号房产的执行。XX对该裁定不服,依法提起本案诉讼。
XX提交如下证据:1、一审法院(2012)济民初字第70号民事判决,本院(2014)鲁民一终字第9号民事判决,证明XX申请执行的依据。2、(2017)鲁01执异696号执行裁定书,证明涉案房屋被中止执行。3、邹平县房产管理局房产档案009020(证号),证明涉案房屋登记在富而通公司名下,假如富而通公司2007年已将涉案房屋出售,富而通公司却一直没有为案外人办理过户手续,而是在2011年8月份将涉案房产分户办理在自己公司名下,说明涉案房屋的买卖并不是真实的交易。4、XX与刘国旗的通话录音。上述证据证明(1)涉案房屋的买卖并非真实的交易;(2)类似不真实的交易情况有40多家;(3)涉案房屋的所谓交易是为了在中国银行办理虚假贷款;(4)所谓的房屋购买人多为富而通公司的债权人或者内部职工;(5)真实的还款人并非案外人而是富而通公司,富而通公司本身已经欠案外人的钱,案外人代其偿还银行按揭贷款不符合常理;(6)涉案合同执行异议申请书、授权委托书均不是案外人签字捺印。
高凯、富而通公司经一审法院合法传唤未到庭,视为放弃了答辩和质证的权利。经审查,XX提交的证据4通话录音,无其他证据佐证,真实性无法确认,不予采信。XX提交的其他证据,真实有效,应予以采信。
一审法院认为,本案争议的焦点问题是高凯对涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,高凯提出排除执行异议,根据上述规定,其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先,XX对高凯据以提出执行异议的《商品房买卖合同》、《个人商业用房借款合同》等证据材料中的“高凯”签名的真实性提出异议,高凯未提交充分有效证据证明上述合同签名的真实性及签订时间系在涉案房屋查封之前。其次,高凯未提交充分有效证据证明涉案房屋的交付日期,不能证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房产;最后,高凯未提交充分有效证据证明其已付清全部房款,也不能证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。综上,高凯不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,XX诉请认定涉案房产归富而通公司所有,准许对涉案房产执行,符合法律规定,一审法院予以支持。另,关于XX提出的鉴定申请及调取证据申请,承前所述,是否准许不影响本案实体处理,且无必要,故一审法院对其上述申请依法不予准许。
综上,XX的诉讼请求成立,一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:准许对山东富而通置业有限公司所有的位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南区D座111号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产执行。案件受理费9084元,由高凯负担。
本院二审期间,高凯提交了如下证据:证据一、邹平县地方税务局高新中心税务所出具的《关于富而通公司邹平分公司业主办理产权证见有关情况的说明》,证实购房业主因富而通公司无法向业主出具发票,从而不能办理房产登记和产权证件。经邹平县房管局及地税局协商,自2016年3月28日起,才允许以上业主在未出具不动产发票的情况下,可以办理房屋产权登记。涉案房屋未办理产权登记的原因不在于高凯。证据二、最高人民法院(2018)最高法民申1664号民事裁定书1份,证明XX据以申请执行的生效判决已被最高人民法院裁定发回再审,再审期间中止原判决的执行。
XX质证认为,对于上述两份证据均不予认可。证据一税务所出具的证明,高凯是否提出过过户申请应当以房管部门出具证明为准,而不应由税务机关证明。证据二民事裁定书,该裁定书与本案事实认定没有关联性。
对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一、税务机关并非办理产权相关证明的主管部门,无权就办理房屋产权证件问题出具证明,况且邹平县地方税务局高新中心税务所系分支机构,也无权以税务局的名义对外出具证明,同时该份说明在标题中将“证件”写为“证见”,其真实性存疑,本院不予确认。二、根据法律规定,作为执行依据的生效判决在再审期间仍然具有法律效力,而且该项判决正确与否,与案外人执行异议之诉没有关联性。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议的焦点问题:高凯对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据当事人提供的证据,现分析如下:一、《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而案涉房产在一审法院采取查封措施时登记在富而通公司名下,属于富而通公司,法院据此查封案涉房产并予强制执行,符合法律规定。二、署名为高凯的《商品房买卖合同》、《个人商业用房借款合同》当中的高凯个人签名是否本人签名存疑,也不能证明系在涉案房屋查封之前;加之房产作为数额较大的财产,对于个人或家庭生活影响重大,高凯主张自己是房屋的真实权利人并以案外人的身份提出执行异议,本人在一审、二审却均不到庭作出说明,不合常理。三、高凯主张案涉房产已交付,却不能提交确实、有效的房产交付的相关手续,也不能证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。据此,现有证据不能证实高凯与富而通公司之间存在真实的房屋买卖关系,不能证实缴纳购房款的事实,也不能证实高凯在法院查封之前已取得案涉房屋并居住使用的事实,其主张不能成立。
综上所述,高凯的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费9084元,由高凯负担。
本判决为终审判决。
审判长  丁国红
审判员  邱建坡
审判员  毕中兴

二〇一九年一月二十二日
书记员  李 倩

相关资讯

关键词: